不動産部

たとえ話をしてみましょう。

ある若い夫婦が念願の一戸建てを購入しました。もちろん現金はあまり持ち合わせていません。

そこで銀行からお金を借りて（住宅ローン）購入しました。ここで、この一戸建てに対していろいろな権利が発生します。

一つはこの一戸建ての『所有者』という権利。もう一つはこの一戸建てに対する《お金を返すまではあなたの物であってあなたの物ではないよ》と言う権利が発生します。

お金の貸し借りの時点で銀行と《万が一約束通りお金が返せなくなった時は、残金全部一度に返してね》という契約が通常なされます。（期限利益の喪失です）

返せなくなった時、銀行は具体的にどうするか？銀行はお金さえ返してくれればいいのですから調達方法はどうでもいいのです。

親に借りるなり、親戚に借りるなりして返せば話は終わります。が、場合によってはローンの残りが数千万円という場合もあります。そのような大金、すんなり親族が貸してくれる人ばかりとは限りません。

毎月約束通り払えないローンを、一度に払う事がもっと難しいのはお分かりの事でしょう。

もちろん、銀行も同じように考えています。そこで、返す手立てがなくなった人には、家を売って返済に当ててもらおうとなります。しかし、返済が滞っている人は他にもたくさん借金があったります。

もし銀行に返す前にこの家を売って他のお金を借りている人に返してしまった場合、どうでしょう。銀行は、家を買うために貸したお金、それを他の人の返済のために使われてしまっては困りますし、犯罪の温床にもなりかねません。

そこでその家が勝手に売られないよう手段を取ります。（ここからは少し法的な言葉が飛び交います。）

冒頭で、『一戸建てを所有する権利』（所有権）の話が出ました。

これは簡単です。物を有する権利 → 物権銀行が貸したお金はどこにあるでしょう？一戸建てを購入したのですから、販売業者に払いました。では、夫婦が返せなくなった時に販売業者がお金を持って来てくれるでしょうか？無理ですね。

お金は販売業者から建設会社に支払われ
そこからさらに製品、部材、大工さん等の工賃などに支払われています。

借りたお金は一戸建てに変わっている。だけど銀行が欲しいのはお金。このお金を取ることができる権利これを金権・・・とは言いません。債権（さいけん）といいます。そして、お金を返さなければいけない義務を債務（さいむ）と言います。

昔の時代劇で証文というのがありました。お金のかわりみたいなものです。なくしたら取り立てられないような時代劇が多かったですね。

時間が経つと買った時の契約書・住宅ローンの契約書が無くなる、どこにしまったかも分からなくなったりします。

そこでお互いにこの一戸建てに誰がいつ、何の目的で、何の権利が発生したということを公にしておくことによって債権債務（貸し借り）の確立と、この一戸建てを盾にお金の取りっぱぐれを防ぐことができるのです。（保全といいます）

※ただし、物価の変動で必ずしも取り切れるとは言えなくなっています。

この債権債務は物権のように目には見えません。が、しっかり権利が発生しています。

この見えない権利を法務局が見えるようにしてくれます。

先ほどから出ている一戸建ては土地と建物から構成されていますがその土地、建物の権利内容を書かれた書類があります。それを【謄本】（とうほん）と言います。（土地・建物登記簿謄本）

その書類（登記簿謄本）には物件の住所建物の大きさ　など詳細に書かれています。

もちろん所有者その他の権利などももれなく書かれています。

この登記簿謄本に

・債権債務があること
・いつ・どこで・誰に・いくら借りたか

を証する内容も書かれています。

通常、
※抵当権設定　（ていとうけんせってい）
※根抵当権設定（ねていとうけんせってい）
などと表記されています。（担保の種類です。不動産用語でお調べください。）

しかも第1順位、第２順位とお金の返してもらえる順番まで書かれています。

この抵当権（ていとうけん）とは、簡単に言うとお金を貸す代わりに担保として何かあった時はこの物件を売ったお金で返してもらうという内容です。

例えば、質屋に時計を持って行って、時計を担保にお金を借りるとします。

通常この時計はお金を返すまで質屋に預けっぱなしになります。お金を返せなくなれば当然、返済金の変わりに売られてしまいます。

それにひきかえ不動産は持ち運びができません。

持ち運びができないので抵当権をつけて、他の債権者に先立って自己の弁済を受ける権利を有するということを登記簿謄本上で明らかにします。

ですから物件を渡さなくても担保にすることによってお金を貸してもらえる仕組みなのです。

何かあった時には「この物件を売却して借金を返してもらいます。」と貸した側は優先権があるので安心して貸して万が一の時は回収できる、といった訳です。話を戻しますが、さてこの夫婦、急に不景気で給料が減り、毎月の返済ができなくなりました。

まずは、滞った月から催促状が郵送で届きます。３ヶ月過ぎたあたりから、｢法的手段にはいります｣という内容の通知や連絡がきます。

それは内容証明書だったり、催促電話だったりといろいろです。

そして半年も過ぎたころ裁判所から｢銀行から「返済がないので競売にしてください。」と『競売の申し出』があったので、あなたの家を競売にかけます。｣という通知がやってきます。

この頃から銀行の担当者や担当部署も債権管理課（回収専門）に変わったり、頼んでもいないのに「代わりに借金の肩代わりをした」という会社が現れ、今度はそちらから請求されます。

ここから返済方法の相談　→　売却一括清算方法へと話の内容が変わります。つまり『分割払いの相談にはのりません』ということです。

〝期限の利益”を失ってしまったのです。

ここまで来るともう心を改めて『きちんと毎月支払いをします。』と言っても手遅れの状況になってしまいました。一括で全額を支払うか、家を売って清算するしかありません。

《競売開始》
まもなく裁判所から専門の人（執行官）が物件の調査にやって来ます。

ある日、突然　執行官（しっこうかん）という人から連絡が入ります。この家の評価を行う為です。

現在の使い勝手とかいろいろの調書が取られます。

しかもこの調査費用は競売時に売れた費用から差し引かれます！要はこの夫婦の負担になるのです。

えー！！勝手にやって来てなんで私たちが支払うの？と思うでしょうが、この原因を作ったのは夫婦（債務者）、返済をしないとこのようになるのです。

着々と競売の準備が進められます。

そして『競売開始決定通知』という書類が飛び込んできます。

ある時、『競売開始の告知一覧』が掲載されます。いよいよ一般にネットや地方裁判所の閲覧室で公開されます。欲しい人は落札するための準備に入ります。

ネットで情報を集め市場を調査し、落札したい金額を決めて、入札開始に望みます。入札も締め切られいよいよ開札を待つばかりです。

開札前日が競売を取り下げてもらうことができる最後の日です。

もちろん取り下げてもらうには全額一括返済銀行など債権者（抵当権者）全員の承諾が必要です。

さすがにこの夫婦はお金を用立てることができませんでした。

開札が行われますとある不動産会社に落札されました。運良く、借金より落札金額が上回り、少しのお金が戻ってきました。

頭金の半分くらいです。なんとか、賃貸住宅を借りるお金ができました。不動産会社から連絡がありました。｢明け渡しはいつ頃ですか？｣｢来週引越します。｣かなりスムーズにいったようです。この夫婦はまだ良い例です。（それでも、競売になる前にいくらでも手はありました。結局かなり損しましたね。）

意地っ張りのAさんの例住宅ローンの残り2000万円の家が
競売で1500万で落札され
何もかも失い2000万円　–　1500万円　＝　500万円
と経費もろもろも入れ
住宅ローンが600万円残ったままになりました。
当然この借金は何もしなければ自分の借金として残ったままになってしまいます。

この後自己破産手続きをしなくてはこの借金もなくなりませんがその資金もありません。

自己破産手続きを弁護士に頼む場合は個人でも４０〜５０万くらいはかかります。もう泣きっ面にはちです。

それでもAさんは何にも応じようとしません。引越し費用もないので、Aさんはずっと居座っていました。半年経ったころ裁判所から執行官が来て強制的に明け渡し（断行）が行われました。

執行日には十数人の人が来て荷物をどんどんトラックに積んでいきます。荷物をどうするのかと聞くと「専用の倉庫に保管する。２ヶ月たっても取りに来なければ処分する。」と言うのです。

処分代も、保管代も本来であれば請求される。さすがにAさんも心が折れ、話し合いに応じました。幸い十数人の運送代も、買主さんが負担してくれる事になりました。ほっと胸をなでおろしましたが、もう何も残っていません。。

借金を背負ったままAさんはしばらく放浪の旅に出ました。消息は知らず。

まだまだいろいろ競売になってしまった話はあります。

１０人いれば１０人事情が違います。うまく※任意売却に売り抜けられる人もいます。（※←はメイクス任意売却にて）

競売の概要をつかんでいただけたでしょうか。

最後まで読んでいただいたあなたはもう、情報弱者ではありません。『専門家に相談した方が間違いない』と相談相手を探す、行動に移すことはできますよね。

任意売却の流れ

ご相談から売却成立まで
平均１〜３ヶ月程度

＊ただし、債務状況やお客様の都合など
状況によって変わってきます

1売却相談

◆電話またはメールでの無料相談
◆相談ルームにて面談または相談員がお伺い致します。

　まずはご相談ください。あなたのご事情、スケジュールなどによって、売却方法は変わってきます。所有不動産がどれくらいの価格で売れるのか、ローンが残っている物件を売るにはどうしたらいいのか、税金や手数料といった諸費用は一体どのくらいかかるかなどについて、あなたの状況にあったご売却方法をご提案します。

電話：０４５−４０１−７７７７
メールアドレス：info@makes1.com
経験豊富な専門の相談員がじっくりお話して
ベストなアドバイスをいたします。

2物件の査定相場に即したご自宅の価格査定

　不動産売却の第一歩は、所有不動産の価格査定から始まります。売却金額の目安を知ることで、
次のよりよい計画を考えることができます。債権者さまとの価格査定交渉とともに金融機関（債権者）との話し合いも同時に進めます

3媒介契約・売却活動

　売却を不動産会社に依頼する場合、あなたとメイクスが「媒介契約」を結ぶことになります。この媒介契約によって、メイクスはあなたのご依頼を正式にお受けしたことになります。積極的に販売促進を行い早期売却を目指します

4任意売却成立

　買い手が見つかり、各債務者と交渉した上で抵当権などの登録末梢の見込みをつけます

5売買契約・引き渡し準備

　購入希望者様から正式に購入依頼（購入申込書）をいただければ、売却の条件や支払方法・引渡し日などの具体的な契約条件を調整していきます。その結果、あなたと購入希望者様が合意に至りましたら、この段階で、売買契約を交わすことになります。この際、契約で定められた手付金を現金または小切手で受領します。契約後、引渡し準備を行います。

6代金決済・引渡し

　残代金の受領と同時に物件（鍵）の引渡しを行い、売買契約はすべて完了します。残代金決済は一般的に買主様指定の銀行など金融機関で行われます。登記手続きについては、司法書士に依頼し、間違いのないように進めていきます。

仲介手数料は任意売却が成立した場合のみ売買金額から配当という形でいただきます

それ以外の報酬を請求をすることは一切ないので安心してご相談ください。（ただし必要書類取得費用などの諸経費は必要です）