不動産部
realestate

高級賃貸residence

近代の生活スタイルの変化と多様化により
ご自身のステージやライフスタイルに合わせた「住まい」を求める方が増えてきました。

なかでもタワーマンションやデザイナーズ物件などの高級賃貸と呼ばれる良質な「住まい」はデザイン性、機能性、眺望、セキュリティなどが充実していおり、
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当サイトでは、創業30年のメイクスが自信を持って
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また、お客様のご要望があればどのようなお部屋も紹介可能ですが、それだけでは、お客様に本当に満足していただくことができないと考えております。

期待いっぱいで引っ越したお部屋でがっかりさせることのないよう、取り扱う物件は、スタッフ自身が本当に住んでみたいというお部屋のみを厳選して紹介しております。

レジデンスメイクス横浜

デューデリジェンス/不動産調査due diligence

年々複雑化してくる不動産にまつわる法律や重要事項説明書の煩雑化、
一件の物件の資料調査はとことんまで突き詰めると3年〜5年程度の実務経験では決してできません。

徹底的に物件の真意を解き明かすDD(デューデリジェンス)から
相場調査や契約時・売買参考資料用や任意売却配分案提出用の資料調査までお手伝いいたします。

一見調査費用は相場の約半額の7万円〜のため多くの方に喜ばれています。

信託系、各銀行や他社不動産会社、個人からのご依頼を引き続きお受け致しております。

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競売/任意売却sale by private contract

「競売」・・《きょうばい》とも《けいばい》とも読みます。

不動産業界では、その2つの読み方で扱いがまるで違います。
その違いってなに?
そう思われるでしょう。

競馬は《けいば》で徒競走は《ときょうそう》。
たとえば馬は自分の意思では競いませんが徒競走は自ら競います。

ヤフーオークションのように自らの意思で出品するものを《きょうばい》といい、
売りたくなくても第三者が競い値段をつけ、売られてしまうことを《けいばい》と言います。

このような意味として使い分けています。

じつは同じ漢字なのに意味合いはまったく違うのです。

少し難しいですが《けいばい》とは
借金の返済ができない人の土地・建物をお金を貸した人(銀行など)が
法律に基づき強制的に裁判所を介して売却してもらうことを言います。

売却が最優先ですので
相場よりも安く設定して売りに出されます。

ただし
この裁判所での入札のルールでは
再入札ができず
ライバルも見えません。

入札者は1発勝負です。
したがって競り合いがありません。
つまりそこそこの値段で決着してしまうのです。

たとえ話をしてみましょう。。。つづく


たとえ話をしてみましょう。

ある若い夫婦が念願の一戸建てを購入しました。
もちろん現金はあまり持ち合わせていません。

そこで銀行からお金を借りて(住宅ローン)購入しました。
ここで、この一戸建てに対して
いろいろな権利が発生します。

一つはこの一戸建ての『所有者』という権利
もう一つはこの一戸建てに対する《お金を返すまではあなたの物であってあなたの物ではないよ》
と言う権利が発生します。

お金の貸し借りの時点で銀行と《万が一約束通りお金が返せなくなった時は、残金全部一度に返してね》という契約が通常なされます。(期限利益の喪失です)

返せなくなった時、銀行は具体的にどうするか?
銀行はお金さえ返してくれればいいのですから調達方法はどうでもいいのです。

親に借りるなり、親戚に借りるなりして返せば話は終わります。が、場合によってはローンの残りが数千万円という場合もあります。
そのような大金、すんなり親族が貸してくれる人ばかりとは限りません。

毎月約束通り払えないローンを、一度に払う事がもっと難しいのはお分かりの事でしょう。

もちろん、銀行も同じように考えています。
そこで、返す手立てがなくなった人には、家を売って返済に当ててもらおうとなります。

しかし、返済が滞っている人は
他にもたくさん借金があったります。

もし銀行に返す前にこの家を売って他のお金を借りている人に返してしまった場合、
どうでしょう。
銀行は、家を買うために貸したお金、
それを他の人の返済のために使われてしまっては困りますし、
犯罪の温床にもなりかねません。

そこでその家が勝手に売られないよう手段を取ります。
(ここからは少し法的な言葉が飛び交います。)

冒頭で、『一戸建てを所有する権利』
(所有権)の話が出ました。

これは簡単です。
物を有する権利 → 物権銀行が貸したお金はどこにあるでしょう?
一戸建てを購入したのですから、販売業者に払いました。
では、夫婦が返せなくなった時に販売業者がお金を持って来てくれるでしょうか?
無理ですね。

お金は販売業者から建設会社に支払われ
そこからさらに製品、部材、大工さん等の工賃などに支払われています。

借りたお金は一戸建てに変わっている。だけど銀行が欲しいのはお金。
このお金を取ることができる権利これを金権・・・とは言いません。
債権(さいけん)といいます。そして、お金を返さなければいけない義務を
債務(さいむ)と言います。

昔の時代劇で証文というのがありました。
お金のかわりみたいなものです。
なくしたら取り立てられないような時代劇が多かったですね。

時間が経つと買った時の契約書・住宅ローンの契約書が無くなる、どこにしまったかも分からなくなったりします。

そこで
お互いにこの一戸建てに
誰がいつ、何の目的で、何の権利が発生した
ということを公にしておくことによって
債権債務(貸し借り)の確立と、この一戸建てを盾にお金の取りっぱぐれ
を防ぐことができるのです。(保全といいます)
※ただし、物価の変動で必ずしも取り切れるとは言えなくなっています。

この債権債務は物権のように目には見えません。が、
しっかり権利が発生しています。

この見えない権利を
法務局が見えるようにしてくれます。

先ほどから出ている一戸建ては
土地と建物から構成されていますがその土地、建物の権利内容を書かれた書類があります。
それを【謄本】(とうほん)と言います。(土地・建物登記簿謄本)

その書類(登記簿謄本)には
物件の住所
建物の大きさ など
詳細に書かれています。

もちろん所有者
その他の権利なども
もれなく書かれています。

この登記簿謄本に
・債権債務があること
・いつ・どこで・誰に・いくら借りたか
を証する内容も書かれています。

通常、
※抵当権設定 (ていとうけんせってい)
※根抵当権設定(ねていとうけんせってい)
などと表記されています。(担保の種類です。不動産用語でお調べください。)

しかも第1順位、第2順位と
お金の返してもらえる順番まで書かれています。

この抵当権(ていとうけん)とは、
簡単に言うとお金を貸す代わりに担保として
何かあった時はこの物件を売ったお金で返してもらう
という内容です。

例えば、質屋に時計を持って行って、
時計を担保にお金を借りるとします。

通常この時計はお金を返すまで質屋に預けっぱなしになります。
お金を返せなくなれば当然、返済金の変わりに売られてしまいます。

それにひきかえ不動産は持ち運びができません。

持ち運びができないので
抵当権をつけて、他の債権者に先立って自己の弁済を受ける権利を有する
ということを登記簿謄本上で明らかにします。

ですから物件を渡さなくても担保にすることによってお金を貸してもらえる
仕組みなのです。

何かあった時には「この物件を売却して借金を返してもらいます。」と
貸した側は優先権があるので安心して貸して万が一の時は回収できる、といった訳です。
話を戻しますが、
さてこの夫婦、急に不景気で給料が減り、
毎月の返済ができなくなりました。

まずは、滞った月から
催促状が郵送で届きます。
3ヶ月過ぎたあたりから、「法的手段にはいります」
という内容の通知や連絡がきます。

それは内容証明書だったり、
催促電話だったりといろいろです。

そして半年も過ぎたころ
裁判所から「銀行から「返済がないので競売にしてください。」と
『競売の申し出』があったので、あなたの家を競売にかけます。」という通知がやってきます。

この頃から銀行の担当者や担当部署も債権管理課(回収専門)に変わったり、
頼んでもいないのに
「代わりに借金の肩代わりをした」
という会社が現れ、今度はそちらから請求されます。

ここから
返済方法の相談 → 売却一括清算方法
へと話の内容が変わります。
つまり
『分割払いの相談にはのりません』
ということです。

〝期限の利益”を失ってしまったのです。

ここまで来るともう心を改めて『きちんと毎月支払いをします。』と言っても手遅れの状況になってしまいました。一括で全額を支払うか、家を売って清算するしかありません。

《競売開始》

まもなく裁判所から専門の人(執行官)が
物件の調査にやって来ます。

ある日、突然 執行官(しっこうかん)
という人から連絡が入ります。この家の評価を行う為です。

現在の使い勝手とかいろいろの調書が取られます。

しかもこの調査費用は競売時に売れた費用から差し引かれます!要はこの夫婦の負担になるのです。

えー!!勝手にやって来てなんで私たちが支払うの?と思うでしょうが、この原因を作ったのは夫婦(債務者)、返済をしないとこのようになるのです。

着々と競売の準備が進められます。

そして『競売開始決定通知』
という書類が飛び込んできます。

ある時、『競売開始の告知一覧』が掲載されます。
いよいよ一般にネットや地方裁判所の閲覧室で公開されます。
欲しい人は落札するための準備に入ります。

ネットで情報を集め市場を調査し、落札したい金額を決めて、
入札開始に望みます。入札も締め切られいよいよ開札を待つばかりです。

開札前日が競売を取り下げてもらうことができる最後の日です。

もちろん取り下げてもらうには全額一括返済
銀行など債権者(抵当権者)全員の承諾
が必要です。

さすがにこの夫婦は
お金を用立てることができませんでした。

開札が行われますとある不動産会社に落札されました。
運良く、借金より落札金額が上回り、少しのお金が戻ってきました。

頭金の半分くらいです。なんとか、賃貸住宅を借りるお金ができました。
不動産会社から連絡がありました。
「明け渡しはいつ頃ですか?」「来週引越します。」かなりスムーズにいったようです。
この夫婦はまだ良い例です。(それでも、競売になる前にいくらでも手はありました。結局かなり損しましたね。)

意地っ張りのAさんの例住宅ローンの残り2000万円の家が
競売で1500万で落札され
何もかも失い2000万円 – 1500万円 = 500万円
と経費もろもろも入れ
住宅ローンが600万円残ったままになりました。
当然この借金は何もしなければ自分の借金として残ったままになってしまいます。

この後自己破産手続きをしなくては
この借金もなくなりませんがその資金もありません。

自己破産手続きを弁護士に頼む場合は
個人でも40〜50万くらいはかかります。
もう泣きっ面にはちです。

それでもAさんは何にも応じようとしません。
引越し費用もないので、Aさんはずっと居座っていました。
半年経ったころ
裁判所から執行官が来て強制的に明け渡し(断行)が行われました。

執行日には十数人の人が来て
荷物をどんどんトラックに積んでいきます。
荷物をどうするのかと聞くと
「専用の倉庫に保管する。2ヶ月たっても取りに来なければ処分する。」
と言うのです。

処分代も、保管代も本来であれば請求される。
さすがにAさんも心が折れ、
話し合いに応じました。幸い十数人の運送代も、買主さんが負担してくれる事になりました。
ほっと胸をなでおろしましたが、
もう何も残っていません。。

借金を背負ったままAさんは
しばらく放浪の旅に出ました。消息は知らず。

まだまだいろいろ競売になってしまった話はあります。

10人いれば10人事情が違います。
うまく※任意売却に売り抜けられる人もいます。
(※←はメイクス任意売却にて)

競売の概要をつかんでいただけたでしょうか。

最後まで読んでいただいたあなたは
もう、情報弱者ではありません。
『専門家に相談した方が間違いない』
と相談相手を探す、行動に移すことはできますよね。

任意売却

【任意売却の業者の見極め方】

「競売」という言葉を聞いたことがありますか?
読みがなは【けいばい】読みます、
けして【きょうばい】とは読みません。

それではなぜ?【けいばい】と読むのか?

このよみがなの差は何なのか? 
お教えします。

それは。。けいばいは
《自分の意に反して処分をされる》状況だということです。

少し分かりにくいと思うので例をあげると、、

オークションの場合は
 【きょうばい】と読みます。

文字はそのままで読みがなだけが違います。

【きょうばい】とは自分の意思決定のもと
セリにかけることができます。

競走馬(きょうそうば)の【きょう】はレースになると
競馬【けい】ばになります。

徒競走【ときょうそう】も【とけいそう】とは読みませんね
もともと自分の意思をもっているものは競い合う【きょう】
自分の意に反した場で行われる行為を【けい】と読みます。

この読みかたひとつで
不動産業者の担当の力量すら分かってしまいます。

経験上、不動産業者の力量を見極めるのにこれほど
簡単に役立つものはありません。

一緒に仕事すると明確に仕事に差が出たものです
まいったな、こいつ「素人」だと。。

そんなことを言っても、
仕事になれば優秀な人だっているかもしれないじゃない!
と、いう方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、この世界に至っては
そんなことはないと言い切れます。

なぜなら、この世界を経験したなら
【きょうばい】と読み間違えるプロなど何処にも存在しないからです。

もし【きょうばい】と言っている不動産業者がいましたら
この世界では初心者とみなして間違いありません。

競売や任意売却は扱いが
一般の不動産売買や仲介とはことなります。

競売や任意売却の世界は広く
ここも大手不動産会社の任意売却と
《我々の任意売却とは意味合いが大きく違ってきます。》

《任意売却》はある意味、
普通の不動産売却、でもあります。

解釈の差でしょうが、大手などは
自分の意思で不動産を売る行為は任意で売却だから
任意売却だよね?と言った解釈です。

簡単に債務者と債権者がいる場合どちらの側に立った
任意売却が行われるかが大きなポイントです。

98%以上が債権者側に立つ任意売却が行われるなか
我々は2%の債務者の方のために行う任意売却業者です。

我々はお客さまに沿った
【競売】と【任意売却】を行う会社です。

「任意売却」という言葉、
聞いたことはあるでしょうか?

「これ以上ローンが払えないかもしれない。。。」

そんなお悩みを抱えている方には
ぜひ知っていただきたい!

何と言っても
任意売却は時間との勝負なんです

住宅ローンや不動産を担保にして
借りたお金を滞納してしまったら・・・・

そのままにしておいては大変です!
なぜならやがて・・・

◆債権者が担保にしている
不動産の競売(けいばい)の申し立てをする

残念ながら競売になると
例えあなたが望まなくてもご自宅は
自動的に売りに出されてしまいます

◆競売で1番高い値段を付けた人が
購入の権利を手にする(落札)

競落金額はすべて返済に充てられるので
足りればよいのですが殆どが賄えません

しかも。。。。

・市場よりも非常に安い価格で
 落札されることがほとんど

・引き渡しの時期は落札者しだい

自宅や不動産を失うだけでなく
借金も残ってしまう事態に・・・

このように
経済的にも精神的にも
とても大変なのが「競売」なんです

その“競売”を避けて、
有利な条件で売却しよう!

というのが「任意売却」です

《民事執行法》に沿って
淡々と進められる競売とは違い
仮に残っている借金の額が
売値よりも多くても
自分の意思で売ることができる!
《宅地建物取引業法》で取引ができる
これは大きな違いです。

【任意内売却のメリット】
★競売よりも高く売れる可能性があるので
 残りの債務をより少なくできる

★競売よりも短期間で解決

★遅延損害金など、本来の借金以外に発生する
 余分な債務を減らすなどの交渉ができる

★引っ越し費用が出る可能性あり
 ↓
 任意売却する後押しとして
 債権者が引っ越し代を認めてくれる
 ケースがある

★無理のない返済の交渉ができ
 秘密厳守によって周囲にも知られずに解決できる

いろいろな交渉の余地もあり
精神的な負担も減って
計画的に新生活の準備が進められますよ!

では、どうすればいいのかと言うと。。。つづく


任意売却の流れ

ご相談から売却成立まで
平均1〜3ヶ月程度

*ただし、債務状況やお客様の都合など
状況によって変わってきます

1売却相談

◆電話またはメールでの無料相談
◆相談ルームにて面談または相談員がお伺い致します。

 まずはご相談ください。あなたのご事情、スケジュールなどによって、売却方法は変わってきます。所有不動産がどれくらいの価格で売れるのか、ローンが残っている物件を売るにはどうしたらいいのか、税金や手数料といった諸費用は一体どのくらいかかるかなどについて、あなたの状況にあったご売却方法をご提案します。

電話:045−401−7777
メールアドレス:info@makes1.com
経験豊富な専門の相談員がじっくりお話して
ベストなアドバイスをいたします。

2物件の査定相場に即したご自宅の価格査定

 不動産売却の第一歩は、所有不動産の価格査定から始まります。売却金額の目安を知ることで、
次のよりよい計画を考えることができます。債権者さまとの価格査定交渉とともに金融機関(債権者)との話し合いも同時に進めます

3媒介契約・売却活動

 売却を不動産会社に依頼する場合、あなたとメイクスが「媒介契約」を結ぶことになります。この媒介契約によって、メイクスはあなたのご依頼を正式にお受けしたことになります。積極的に販売促進を行い早期売却を目指します

4任意売却成立

 買い手が見つかり、各債務者と交渉した上で抵当権などの登録末梢の見込みをつけます

5売買契約・引き渡し準備

 購入希望者様から正式に購入依頼(購入申込書)をいただければ、売却の条件や支払方法・引渡し日などの具体的な契約条件を調整していきます。その結果、あなたと購入希望者様が合意に至りましたら、この段階で、売買契約を交わすことになります。この際、契約で定められた手付金を現金または小切手で受領します。契約後、引渡し準備を行います。

6代金決済・引渡し

 残代金の受領と同時に物件(鍵)の引渡しを行い、売買契約はすべて完了します。残代金決済は一般的に買主様指定の銀行など金融機関で行われます。登記手続きについては、司法書士に依頼し、間違いのないように進めていきます。

仲介手数料は任意売却が成立した場合のみ売買金額から配当という形でいただきます

それ以外の報酬を請求をすることは一切ないので安心してご相談ください。(ただし必要書類取得費用などの諸経費は必要です)

相 続inheritance

 相続財産のうち約半分を占めるものが「不動産」です。不動産が関わる遺産相続は、当事者が不動産の分割方法、不動産の利権、不動産の売却方法など、相続に関する知識不足により、家族内での争いにまで発展し、トラブルになるケースが多いのが事実です。相続について弁護士に依頼しても、税金の対策はほとんどしてくれないので、あまりお勧めできません。また、税金対策だからといって税理士に依頼しても自分が望む分配になる訳でもありませんし、家族内での争いも解決してくれません。当社ではその両方を兼ね備えたコンサルをしますので、家族内の係争も税効果もあなたの望む形で解決可能です。

このようなことでお困りの方は、ぜひ当社へご相談ください。

1特定の相続人に遺産配分が多く、分配方法に納得していない。
2親の介護をしていたので、寄与度を相続に反映して欲しい。
3自宅の他に賃貸アパートがあるので、分配で家族内で揉めている。
4弁護士に依頼したが税金の対策をしてくれない。
5親のマイナス財産を相続したくない。

贈 与donation

 贈与は親子や親族間だけでなく、お互いの意思が一致すれば誰とでも行うことができます。その際の贈与税は、一般的には相続税よりも高額になりますが、対策することにより税金を抑えることができます。そして、相続が発生したときに必要となる納税資金を事前に準備でき、直接相手に渡してしまうので、相続争いなどを回避することにもなります。また、不動産の場合は生前贈与の方が、節税効果がある場合もありますので、早めの対策をお勧めします。

このようなことでお困りの方は、ぜひ当社へご相談ください。

1相続税をおさえるために子どもや孫に生前贈与したいが、自分ではどうしていいかわからない。
2自分が亡くなった後、相続について親族間で争いが起るかもしれないので、今から贈与したい。
3親が高齢だが何も対策していないので、今のうちに生前贈与してもらいたい。
4親の不動産を贈与する予定だが、親とも揉めないに売却したい。
5賃貸アパートを引き継ぐ予定だが、空き室が多いので経営を誰かにまかせたい。

破 産bankruptcy

 平均して毎月700社以上の会社が倒産しています。(中小企業庁「倒産の状況(平成29年2月分)」より)経営努力や補助金や借り入れしても会社の経営状態が回復しない場合、負債の増大を防ぎ、再出発するため会社を自己破産する必要があります。ですが、不渡りや資金繰り、社内での争いで状況が悪化し、自分だけでは再建もままならない場合もあります。また、生活苦や低所得、多額の負債により、やむを得ず自己破産を選択する方もいらっしゃいます。法人の倒産から個人の破産まで、再建に最適な解決方法を提案します。

このようなことでお困りの方は、ぜひ当社へご相談ください。

1これ以上の資金繰りが不可能で、社員の給与どころか自分の生活費もままならい状況だ。
2再建に向けての倒産を考えている。
3破産の際、車など生活に困るものを手放したくない。
4ブラックリストにのってしまったので、ローンやカードを利用できない。
5家族に相談できないし、できれば破産したことを誰にも知られたくない。

その他、事業に関することや個人の方

 新規事業立ち上げ、事業再生、任意売却に関わることまで、不動産に限らず様々な分野・業種のコンサルティングを行っております。どんなことでも一度当社にご相談ください。

このようなことでお困りの方は、ぜひ当社へご相談ください。

1新しく事業を立ち上げるが、相談する人がいないためこれからが不安だ。
2会社は軌道にのったが、今後のためにも更に収益を上げたい。
3会社として利益が出る予定なので、税効果を高めたい。
4従業員や取引先に迷惑をかけたくないので、会社を再建したい。
5任意売却で少しでも残債務を減らしたい。

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